置業(yè)顧問賣房賣不過(guò)職業(yè)中介？開發(fā)商抱怨被“渠道”綁架，36創(chuàng)業(yè)加盟網(wǎng)給大家?guī)?lái)詳細(xì)的介紹，讓更多的人可以參考:置業(yè)顧問賣房賣不過(guò)職業(yè)中介？開發(fā)商抱怨被“渠道”綁架。
近段時(shí)間，去巫家壩看過(guò)房的市民，一定會(huì)對(duì)站在售樓部外的渠道工作人員“搶人”的現(xiàn)象深有感觸。
所謂“渠道”，其實(shí)是中介的一種職業(yè)中介，是幫助房地產(chǎn)企業(yè)完成營(yíng)銷業(yè)績(jī)的公司。渠道的主要工作內(nèi)容是：拿代理商給的樓盤，“下發(fā)”到其他中介公司讓其銷售，若自己手里有客戶資源也可以直銷。渠道工作人員銷售的主要手段，就是帶客戶到自己代理的項(xiàng)目去看房，促成交易。自去年以來(lái)，巫家壩各大地產(chǎn)項(xiàng)目的售樓部旁，都存在著渠道公司。
渠道本來(lái)是協(xié)助營(yíng)銷的，但最近有業(yè)內(nèi)人士抱怨說(shuō)，昆明的不少房地產(chǎn)開發(fā)商被渠道“綁架”了，找渠道賣房子，需要支付高額的傭金。
現(xiàn)狀：售樓部外“渠道”扎堆 拉人看房
6月23日，時(shí)報(bào)記者來(lái)到巫家壩，發(fā)現(xiàn)多處售樓部外的道路上都有渠道工作人員聚集。客戶不管是開車或是步行，都會(huì)受到“來(lái)售樓部看房”的盛情邀約。在渠道工作人員的帶領(lǐng)下，記者先后到了保利、綠地、世貿(mào)等多個(gè)項(xiàng)目的售樓部看房。
“我還想去看一下招商公園大道的住宅。”當(dāng)記者提出想去看渠道工作人員并未推薦的項(xiàng)目時(shí)，對(duì)方表示“其他項(xiàng)目的戶型與招商公園大道項(xiàng)目差不多，而且價(jià)格更低”。
“我們是渠道，跟開發(fā)商售樓部里面的置業(yè)顧問不一樣。你從我們這里買，比在售樓部買享受的優(yōu)惠更多。我們的費(fèi)用是開發(fā)商結(jié)算的，從我們這里買房子不用給我們費(fèi)用，只是去看房的時(shí)候需要做個(gè)登記，證明是我們帶你進(jìn)去的。”該工作人員說(shuō)。此人表示，招商公園大道項(xiàng)目不是他的合作對(duì)象，因此不清楚項(xiàng)目的優(yōu)惠條件。“如果你想去看，可以去，我在這里等你。你如果還想看巫家壩的其他項(xiàng)目，我再帶你去。”
記者從此人處了解到，目前巫家壩大部分項(xiàng)目都是跟渠道有合作。“如果有人來(lái)看房子，那我們肯定會(huì)先向顧客推薦我們合作的地產(chǎn)項(xiàng)目，畢竟我們也是有任務(wù)的。”他說(shuō)。
揭秘：項(xiàng)目定價(jià)之初就包含渠道費(fèi)用
據(jù)熟悉渠道公司的業(yè)內(nèi)人士介紹，渠道工作人員的傭金與項(xiàng)目的價(jià)值緊緊掛鉤。目前，昆明市場(chǎng)住宅的傭金為2%-5%，公寓的傭金為8%，而文旅項(xiàng)目的傭金更高，像西雙版納的一些文旅項(xiàng)目，傭金高達(dá)15%。“好賣的項(xiàng)目點(diǎn)位低、不好賣的項(xiàng)目點(diǎn)位高”，據(jù)稱，目前昆明市場(chǎng)上的品牌項(xiàng)目最低的傭金僅0.9%。而項(xiàng)目好不好賣，主要取決于區(qū)位、戶型和教育配套三方面。
說(shuō)到不正規(guī)渠道公司的亂象，這位人士表示，一些小的渠道公司存在“兩邊收錢”的現(xiàn)象，不僅從開發(fā)商手里收傭金，還收客戶的“前傭”，比如“3萬(wàn)抵6萬(wàn)”這種，購(gòu)房者支付的3萬(wàn)元，就是渠道的費(fèi)用。除此之外，很多渠道人員在路上截客，“不合作就詆毀”，擾亂了市場(chǎng)秩序。
“羊毛出在羊身上。房子的成本和利潤(rùn)就擺在那里，最終都轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)。”這位人士透露，很多地產(chǎn)項(xiàng)目在定價(jià)之初，就將渠道費(fèi)用包含其中，購(gòu)房成本提高，房子定價(jià)自然就高。
開發(fā)商：渠道是把雙刃劍
時(shí)報(bào)記者向昆明某知名地產(chǎn)公司的一位高管了解到：如今，開發(fā)商某種程度上確實(shí)已被渠道“綁架”。選擇渠道幫助項(xiàng)目營(yíng)銷，實(shí)屬無(wú)奈之舉。“不上渠道，來(lái)訪的客戶就少。目前昆明地產(chǎn)市場(chǎng)亟需相關(guān)部門進(jìn)行規(guī)范管理，讓開發(fā)商和渠道公司相互制衡，控制渠道傭金的上限，讓昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”
“渠道的目的就是促成房屋交易。他們?yōu)榱速u房甚至可以說(shuō)是不擇手段，如果你的項(xiàng)目沒有和渠道合作，渠道除了不向客戶推薦以外，甚至還會(huì)搶走原本意向是你這個(gè)項(xiàng)目的顧客，從而導(dǎo)致客源更加不穩(wěn)定。而且地產(chǎn)公司都是有業(yè)績(jī)要求的，開發(fā)商也需要完成自己的業(yè)績(jī)，這樣，渠道開出高額傭金也只能接受，但其實(shí)所有增加的購(gòu)房成本最終都會(huì)由購(gòu)房者買單職業(yè)中介，所以這個(gè)行業(yè)當(dāng)下的發(fā)展是不健康的。”這位高管如是說(shuō)。
雖然渠道工作人員幫助賣房，為開發(fā)商緩解了一些銷售壓力，但由于部分人太急功近利，渠道賣房的問題也在逐漸暴露。“我們收到最多的投訴就是虛假宣傳，渠道為了賣房子什么都敢承諾，最后問題全部丟給開發(fā)商來(lái)扛。三四年前，昆明北市區(qū)某個(gè)教育大盤，由于渠道公司胡亂承諾，導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)事件不斷上演。”這位高管說(shuō)，由于今年受疫情影響，許多項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人不得不“砍推廣、砍活動(dòng)”，面對(duì)巨大的銷售壓力，無(wú)奈之下只有選擇渠道公司來(lái)幫助解燃眉之急。（都市時(shí)報(bào)）
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