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中新經(jīng)緯客戶端5月31日電 近段時(shí)間以來，全國多個(gè)城市的土地市場整體回溫，土地成交額持續(xù)上升。機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，北京、上海、杭州三地的賣地收入均突破千億元，49個(gè)城市超過百億元，隨之而來的還有土拍溢價(jià)率的上升。
分析認(rèn)為，金融環(huán)境的寬松，客觀上使得房企有能力去競拍土地，加上一些優(yōu)質(zhì)土地的相繼推出，也引來房企的爭搶。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，今年二季度土地市場的成交規(guī)模有望維持高位，一二線及部分三線城市土拍競爭將更加激烈。
5月19日，北京市成交了三幅住宅用地，其中兩幅位于豐臺(tái)區(qū)分鐘寺的土地格外引人關(guān)注。分鐘寺村L39號(hào)地塊吸引到10家房企參與競拍，經(jīng)過56輪競拍，最終被合生創(chuàng)展旗下的公司以42億元價(jià)格拿下，溢價(jià)率為42%，可售住宅綜合樓面價(jià)為76168元/平方米。
當(dāng)天拍賣的分鐘寺村L41號(hào)地塊，經(jīng)過82輪激烈競拍，也被合生創(chuàng)展以65.4億元的總價(jià)收入囊中，溢價(jià)率37.86%，可售住宅綜合樓面價(jià)為73912元/平方米。而在10天前的5月9日，合生創(chuàng)展已經(jīng)以72.2億元總價(jià)、26.2%溢價(jià)率取得相鄰地塊，綜合樓面價(jià)為69133元/平方米。
10天內(nèi)，合生創(chuàng)展連續(xù)以高溢價(jià)率、高樓面價(jià)、高總價(jià)的方式，取得北京市區(qū)3塊優(yōu)質(zhì)土地，震驚土拍市場。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，合生創(chuàng)展要想實(shí)現(xiàn)盈利，這三宗土地需要打造出10萬元/平方米以上的豪宅產(chǎn)品。
合生創(chuàng)展共計(jì)179.6億元的土拍貢獻(xiàn)，讓北京今年的賣地收入沖破了千億元關(guān)口。數(shù)據(jù)顯示，截至近日，北京土地市場總成交金額約為1130億元，同比上漲83.29%；平均溢價(jià)率為18.61%，同比上漲71.1%。
土地市場升溫的現(xiàn)象也同樣出現(xiàn)在廣州、深圳等城市。5月15日，深圳前海一宗采用“雙限雙競”的宅地舉行了拍賣，16家房企參與競拍，最終，該地塊被龍光地產(chǎn)以115.97億元拿下，并配建40760平方米的人才住房，溢價(jià)率為45%。該地的可售樓面價(jià)約87409元/平方米，成為深圳單價(jià)新“地王”。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，今年以來，全國50個(gè)大城市土地市場成交額合計(jì)達(dá)1.6萬億元，同比上漲12%；27個(gè)城市的賣地收入超過200億元，49個(gè)城市超過百億元，均刷新歷史記錄；土地市場成交額超過千億元的城市有3個(gè)，分別為北京、杭州約1097億元、上海1015億元。
溢價(jià)率上升，成為當(dāng)前土拍市場的一個(gè)特征。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端稱，今年已經(jīng)拍出的土地中，成交價(jià)超過20億元的地塊有44宗，其中，底價(jià)成交的土地只有11宗，占比為25%。在之前，底價(jià)成交的地塊基本會(huì)占50%以上，2020年第四季度拍出的高價(jià)地中，底價(jià)成交的更是占到60%。
克而瑞研究中心稱，在優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)開閘的影響下，今年4月份土地的溢價(jià)率在3月的基礎(chǔ)上再度上漲3.8個(gè)百分點(diǎn)，增至16.0%，創(chuàng)下去年7月以來新高。到了5月11-5月17日這周，土地市場周度溢價(jià)率已經(jīng)升至26%，創(chuàng)下今年以來新高，較4月第一周的溢價(jià)率12%已經(jīng)翻番。各等級城市的熱度保持空前高漲，一、二線溢價(jià)率均高達(dá)27%，三四線稍遜色，為24%。
一二線城市仍是重點(diǎn) 房企爭搶優(yōu)質(zhì)土地
從區(qū)域和城市等級看，一二線城市的土拍市場熱度更高。
貝殼研究院5月29日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月，全國351座城市合計(jì)住宅用地成交量為4438萬平方米，累計(jì)同比下滑21.3%，下跌幅度與4月保持一致。但北京、上海、深圳、廣州等地加大土地供應(yīng)，一線城市居住用地成交量累計(jì)同比增長29.7%。
據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，1-4月份，全國100個(gè)城市居住用地成交面積1.55億平方米，同比減少8.7%，其中，一線城市成交面積1031萬平方米，同比增長5.2%；居住用地平均價(jià)格為6011元/平方米，同比上漲12.3%，一線城市居價(jià)格為18273元/平方米，同比上漲40.1%。
“一線城市的土地交易總體不錯(cuò)，這與地方政府供地意愿明顯增強(qiáng)、土地交易約束減少等因素有關(guān)。部分房企也加大了對一線城市的土地投資，拿地積極性明顯增強(qiáng)。總體上看，在當(dāng)前穩(wěn)投資的大環(huán)境下，一線城市土地市場面臨更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，相關(guān)土地交易行情有望繼續(xù)回暖。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱。
嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端分析，今年金融環(huán)境有進(jìn)一步寬松的趨勢，這對房企融資有積極作用，客觀上使得房企有能力去競拍各類土地。不過，如果部分城市地價(jià)過熱，容易引起監(jiān)管部門的關(guān)注，需要注意政策打壓的風(fēng)險(xiǎn)。
除此之外，多地相繼推出優(yōu)質(zhì)地塊，也助燃了土拍市場。克而瑞研究中心稱，4月份至5月中旬賣地收入27萬億，二線城市土地市場熱度最高。其中，太原表現(xiàn)最為突出，整體溢價(jià)率高達(dá)44%，主要是由于太原在中心區(qū)核心地塊萬柏林區(qū)長風(fēng)西板塊供應(yīng)三宗大體量宅地，周邊商業(yè)配套完善，地塊升值潛力巨大，引起房企的激烈爭奪，最終三地分別被保利、中海、富力競得，溢價(jià)率分別為74%、72%和45%。優(yōu)質(zhì)地塊的集中出讓，使得太原的土地市場達(dá)到前所未有的熱度。
前述北京分鐘寺地塊，除了不限價(jià)，本身的位置也較好。貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，北京分鐘寺區(qū)域?yàn)樗沫h(huán)內(nèi)少有的價(jià)值洼地，雖當(dāng)前居住氛圍較弱，但便利的交通條件以及真空競爭環(huán)境為其帶來較好的發(fā)展機(jī)遇，三宗相鄰地塊集中成交和入市，未來將形成合力，打造新的中高端居住版塊。
至于土地市場未來的表現(xiàn)，克爾瑞研究中心預(yù)計(jì)，二季度土地市場成交規(guī)模有望維持高位，但在資金面和銷售預(yù)期的壓力下，也會(huì)有更多條件不佳的地塊無人問津，土地流拍率或繼續(xù)攀升。各等級城市的成交量價(jià)和市場熱度雖然全線回升，但一、二線城市的成交集中度再度升高，接下來，需求更有保障的一二線及部分三線城市土拍競爭將更加激烈賣地收入27萬億，不同等級城市之間的分化愈發(fā)明顯。
樓市交易迅速恢復(fù) 市場進(jìn)入“小陽春”
土地市場的升溫反映出開發(fā)商們對未來樓市的信心。張大偉稱，部分房企判斷市場會(huì)快速企穩(wěn)，拿地積極性明顯提高，特別是今年4-5月整體行情持續(xù)升溫的情況下。
國家統(tǒng)計(jì)局18日公布的4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)到50個(gè)，較2、3月份的21個(gè)、38個(gè)有明顯增加；二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)到37個(gè)，較2、3月份的14個(gè)、32個(gè)有增加，新房、二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均恢復(fù)至2020年第四季度的水平。貝殼研究院29日提供的數(shù)據(jù)顯示，5月，其監(jiān)測的重點(diǎn)18城二手房成交量繼續(xù)增長，環(huán)比增加15.2%，同比增長42%，5月成交量為去年成交量最高水平2020年3月的98%；1-5月交易量較去年同期減少15%左右，較1-4月的同比降幅收窄了10個(gè)百分點(diǎn)，可見疫情對市場的影響在逐步減少。
“整體交易量的大幅增長，與疫情推遲了需求的釋放、五一小長假便利期和房貸利率下滑影響購房者預(yù)期有關(guān)。”貝殼研究院分析。
那土地市場的回溫，是否會(huì)帶動(dòng)樓市交易量的上漲呢？貝殼研究院認(rèn)為，二手市場方面雖然在5月份進(jìn)入了遲到的“小陽春“，但不管是根據(jù)季節(jié)性規(guī)律還是目前的市場供需情況，交易量預(yù)計(jì)都將出現(xiàn)自然回落的跡象。嚴(yán)躍進(jìn)稱，雖然寬松預(yù)期不斷，但從短期看，房價(jià)漲幅反彈的可能性不大。
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